L’encadrement « encadré » des locations de courte durée

Dans les communes dont la liste est fixée par décret, les dispositions du Code de la construction et de l’habitation (art. L.631-7-1 A) autorisent l’organe délibérant à définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique ou morale de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme.

La délibération fixe les conditions dans lesquelles l’autorisation est délivrée et la compensation à laquelle elle peut être subordonnée (art. L.631-7-1).

Par un arrêt du 11 juin 2026, le Conseil d’Etat a jugé, en se référant à la jurisprudence communautaire (CJCE, 22 septembre 2020, Cali Apartments SCI et HX, C-724/18 et C-727-18), que la réglementation ainsi adoptée en vue d’imposer une autorisation préalable au changement d’usage, le cas échéant assortie d’une obligation de compensation, doit être justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, proportionnée à l’objectif poursuivi et que cet objectif ne peut pas être atteint par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle.

Le Conseil d’Etat ajoute que lorsqu’une telle réglementation instaure une obligation de compensation, sous la forme d’une transformation accessoire et concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, celle-ci doit être justifiée par une raison d’intérêt général, proportionnée à cet objectif, non discriminatoire et instituée dans des termes clairs, non ambigus et rendus publics à l’avance et que cette obligation doit enfin pouvoir être satisfaite dans des conditions transparentes et accessibles.

Pour apprécier la raison impérieuse d’intérêt général tirée de la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, le Conseil d’Etat valide les motifs fondés sur :

• la rareté des logements disponibles pour satisfaire la demande d’une population en augmentation constante, telle qu’attestée par le faible taux de vacance des logements et le niveau élevé du loyer médian, ainsi que la baisse des constructions de logements neufs et l’augmentation des demandes de logement social ;
• le nombre élevé d’annonces de location de meublés de tourisme et la forte rentabilité de ce type de location, susceptible d’alimenter une baisse du nombre de locations à l’année.

Pour apprécier le caractère proportionné à l’objectif poursuivi, le Conseil d’Etat s’attache notamment au champ d’application géographique et temporel de la réglementation, vérifiant que la réglementation ne présente pas de caractère général et absolu.

S’agissant de la proportionnalité de l’obligation de compensation, le Conseil d’Etat valide également l’approche de la Cour d’appel qui avait vérifié la correspondance entre le champ, d’application géographique de cette obligation et les zones les plus concernées par la pénurie de location de longue durée et le développement des meublés de tourisme.

Quant au quantum de compensation, le Conseil d’Etat semble opter pour un contrôle restreint limité à l’erreur manifeste d’appréciation.

Conseil d’État, 5ème – 6ème chambres réunies, 11/06/2026, 504736